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绵阳梓潼法院判决:房屋买卖未成交 无权要求支付佣...

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风随心动 发布于: 2014-9-18 12:00 432 次浏览 0 位用户参与讨论
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中介没促成房屋买卖合同签订成功,买房人、卖房人是否需要支付中介费? 梓潼县法院近日审理判决一起这样的案例,对于读者朋友如何处理此类问题、如何购买二手房,这起案例或许有所帮助。

买卖二手房摊上合同官司

2013年7月,梓潼县居民唐某蓉因买房,与张某泉经营的兴×房产中介公司(以下简称兴×公司)签订了房产交易委托居间代理合同(以下简称委托合同)。在与张某泉签订委托合同的同时,唐某蓉还与新×物业等中介签订了委托合同。

同一时间段,房主罗某成也因卖房,与张某泉签订了委托合同。买卖双方与张某泉签订的合同,都是张某泉所制作的格式合同,未约定看房费,只约定了成交后佣金的标准及结算办法,还有私下交易的违约责任。

为了尽快将房屋以合适的价格出售,罗某成除了与张某泉签订了委托合同,还在新×物业等中介机构登记了出售房屋的信息。

2013年8月26日,张某泉向唐某蓉推荐了罗某成的房屋,并于同日带领他们看房,但没有达成买卖协议。

2013年8月28日,唐某蓉通过新×物业,与罗某成签订了二手房买卖经纪合同,约定罗某成将其所有的住房以32万元的价格卖给唐某蓉。房款支付完毕,办理过户登记手续后,唐某蓉向新×物业支付中介费用、委托办证、过户的费用共计1.6 万元。

让买卖双方没有想到的是,他们成交了,却得罪了兴×公司老板张某泉。

中介追讨1.6万佣金违约金

得知唐某蓉通过新×物业与罗某成达成买卖协议后,张某泉于今年4月将唐某蓉、罗某成告上梓潼县法院,称唐某蓉、罗某成均与兴×公司签订了房产交易委托合同,兴×公司已按照合同约定履行了义务,唐某蓉、罗某成却避开居间的兴×公司方,私下成交,逃避应付的佣金。诉请法院判决唐某蓉、罗某成各自支付双方应付佣金共计6400元;各自支付合同违约金5000元,共计1.6万元;支付该案诉讼费及因此案而产生的费用。

梓潼县法院受理了此案,庭审中,唐某蓉表示,她不是私下交易,是通过新×物业购买的,新×物业是8月25日带她看的房子,报价是33万,而张×泉的报价是34万,看房的时间是8月26日,时间在后,她没有违约。

罗某成辩称女儿到绵阳工作,要在绵阳买房子,所以急于卖掉在梓潼县的房子。他在新×物业、兴×公司等几家中介都登了记,还在街上贴了广告。他有权通过其他中介公司进行交易。本案是居间合同,中介没有促成这笔交易,就没有权利要求支付佣金。

未成交无权要求支付佣金

法院审理认为,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬。

本案中,张某泉仅带唐某蓉对罗某成所登记的房源进行查看,但并未促成买卖协议,未促成交易的实现,因此,张某泉要求支付佣金的诉讼请求依法不予支持。张某泉主张被告违约,应支付违约金,但在原告与被告签订的委托合同中,并没有签署独家委托买房或是卖房的协议,更没有约定必须通过原告来达成买卖合同。当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。虽然被告针对登记房源达成了二手房买卖协议并已交易成功,但是通过新×物业促成,并不属于与原告约定的私下交易的情形,不构成违约。

法院同时认为,被告罗某成为了尽快将房屋以合适的价格出售,在不同的中介机构登记信息,对于是否选择原告经营的的中介机构,被告罗某成依法享有自主选择服务的权利,对于此权利,原告无权进行干涉。其次,被告唐某蓉通过正当途径获取该房源信息,有权在多个中介公司选择报价低、服务好的中介公司促成交易,此行为并不构成违约,依法不应承担违约责任。对于原告的诉讼请求依法不予支持。据此,法院裁定驳回原告张某泉的诉讼请求。

判决后,原、被告双方均未提出上诉,该判决已发生法律效力。

提醒:买卖二手房 要仔细审视合同内容

对于普通百姓来说,购房是大事。那么,如何避免购房过程中不必要的麻烦呢?

首先要避免悔约纠纷的发生。在签约或下定金之前,一定要查询产权性质、有无抵押等情况。

签约主体要合格,共有房产要取得共有人的书面同意。出卖方应为房产证上登记的所有权人。如果是共有的房产,合同上不仅要将共有人均列为出卖方,还要有房屋共有人的亲自签名。如果共有人委托他人办理,则应有经公证的授权委托书。要防止合同因未经共有人同意出卖而无效。对于夫妻双方共有房产,虽然房产证上只列了一方的名字,但在出卖时也应征得另一方的书面同意。

要仔细阅读,认真审视条文内容。二手房转让合同一般为中介公司的格式合同,都倾向于保护中介公司的自身利益。因此,对合同条文一定要仔细阅读、认真审查,不懂的条文内容要提出来,意思隐晦、表述不清的要另附条文作出相应解释。如果觉得自己判断能力有限,可聘请专业人士为自己把关。

合同中应约定房屋过户的价格,并要特别注明如中介公司隐瞒事实吃差价而导致交易不能进行,中介公司应承担双倍赔偿定金和赔偿其他损失的责任。在房屋合同没有成交前,中介公司无权收取中介费用。明确房价款总额和付款方式;明确交房方式和日期;明确中介公司的责任;防止中介公司吃“差价”。

注意区分“定金”与“订金”,确保购房定金的安全。“定金”具有定约性质和担保作用,其与“订金”和“预付款”具有不同的性质。如果没有合同明确约定,“订金”或“预付款”则不具有双倍返还功能。而“定金”却不同,收受定金的一方不履行合同的,应双倍返还定金。交付定金的一方不履行合同的,无权要求返还定金。




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